Agenda 21: Adevărul inconvenient despre dezvoltarea utilizării mixte

În ceea ce privește tendințele în dezvoltarea imobiliară cu amănuntul, niciunul în cei 30 de ani de activitate în industrie nu a fost mai contraproductiv sau condus de guvern decât rezidențialul în comparație cu dezvoltarea cu utilizare mixtă cu amănuntul (RRMU).

Alegeți aproape orice oraș din zona Bay și veți identifica cu ușurință orice număr de proiecte RRMU care au fost propuse, îndreptățite și / sau dezvoltate în ultimii zece ani. Și, cu o excepție rară, aceste proiecte suferă aceleași rele ... rate relativ ridicate ale locurilor de muncă vacante, substanțial sub chiriile de pe piață, închirierile slabe de credit și o rată ridicată a cifrei de afaceri a firmelor de brokeraj care încearcă, cu puțin succes, să închirieze ceea ce nu poate fi închiriat.

Nu mă înțelegeți greșit - ca concept de design RRMU funcționează frumos ... la Paris. Și în Manhattan. Și aici se află o mare parte a problemei. Planificatorii și consiliile orășenești din nordul Californiei au dezvăluit un complex de inferioritate față de piețele urbane importante din întreaga lume și au încercat să forțeze alimentarea acestui tip de produs cu totul urban în suburbiile extinse de la Concord la Novato până la San Jose. Ghiciți doar ce, lipsește cel mai important ingredient - populații concentrate, masive, pietonale.

Dezvoltările cu amănuntul prosperă și se bucură de o cerere competitivă pentru posturile vacante numai atunci când comercianții și restaurantele pot avea succes. Ingredientele pentru succesul retailerului sunt cunoscute și dovedite universal: acces ușor, parcare convenabilă, co-chiriași puternici și apropierea de o zonă comercială de dorit. În principalele piețe suburbane din zona Bay Area, peste 90% dintre cumpărători ajung la destinațiile de cumpărături și de luat masa cu mașina. Doar unul dintre cele nouă județe din zona Bay, San Francisco, poate face o pretenție legitimă de a avea un fel de elemente fundamentale care susțin RRMU și chiar și atunci numai în cartiere selectate

Dar peisajul de vânzare cu amănuntul din toate celelalte județe din Bay Area are o natură covârșitor de suburbană și cuprinde centre comerciale, centre de putere și mall-uri regionale cu parcare abundentă sau orașe tradiționale care deservesc cumpărătorii auto-orientați prin parcare stradală și structuri de parcare apropiate. Împotriva activelor de succes și înrădăcinate ca acestea, cu ușurința de parcare, chiriașii puternici de ancorare și ofertele largi, proiectele RRMU caută în zadar să atragă chiriași care văd în mod sobru viitorul fără parcare, chiriașii de ancorare de încredere și nici traficul pe care îl generează și, mai presus de toate, fără clienți.

Numeroasele supermarketuri din zona Bay nu reușesc să îndeplinească criteriile fundamentale pentru RRMU din mai multe motive decât lipsa densității rezidențiale. Amintiți-vă că piețele europene și de pe coasta de est, unde RRMU a evoluat istoric, sunt de obicei vechi de secole și au o infrastructură mult mai restricționată de autostrăzi, parcări și drumuri, care au fost toți factorii necesari în creșterea naturală a RRMU pe acele piețe. RRMU a lucrat pe aceste piețe, deoarece la momentul dezvoltării lor, nu exista o alternativă. Cu toate acestea, infrastructura din California de Nord se bazează pe un standard al secolului al XX-lea, care a dat naștere la suburbii și la proiectele de vânzare cu amănuntul care le servesc, eliminând astfel chimia critică a cauzei și efectelor necesare pentru RRMU de succes. Elitele guvernamentale au ignorat aceste realități în timp ce și-au avansat modelul euro pentru comunitățile noastre.

Ademeniți de dogma Noului Urbanism, planificatorii noștri municipali au ignorat uniform faptul că vânzarea cu amănuntul, prin natura sa, îi place să se reglementeze. În planificarea închirierii cu amănuntul, această realitate este exprimată prin chiriași de ancorare, formate mai mari și masă critică. Cu toate acestea, proiectele RRMU ale noului Urbanism își conectează „urechile” și își închid ochii către acest adevăr esențial.

În mod tragic, dezvoltatorii rezidențiali sofisticati de astăzi au învățat jocul. Piața rezidențială fierbinte le permite să construiască proiecte în care pot conecta venituri zero pentru spațiul de vânzare cu amănuntul pe care sunt forțați de municipalitate să îl construiască, știind că cel mai bine se va lupta. Dar rentabilitățile puternice ale proformei rezidențiale compensează amortizările de vânzare cu amănuntul, dând astfel naștere unui alt proiect RRMU al cărui parter este destinat să fie liber, sau poate fi închiriat de un salon de unghii de start sau de o operațiune de arte marțiale fără credit sau reluați, dacă proprietarul este norocos.

Desigur, există o mână de excepții. Santana Row și Bay Street printre ele (deși astfel de proiecte au mai mult ADN regional de mall decât RRMU). De asemenea, o nișă admirabilă este dezvoltată de firme selectate, cum ar fi BHV Centerstreet Properties, care oferă proiecte de utilizare mixtă, care caută să îmbine comerțul cu amănuntul funcțional, de primă clasă, cu rezidențiale de înaltă calitate. Dar pentru fiecare succes zdrobitor, există probabil treizeci de epavă de tren. Personalul orașului care nu are nicio responsabilitate să finanțeze, să concesioneze sau să gestioneze proiectele pe care le concep și le solicită, sunt din ce în ce mai mult o clasă de oameni cu mâinile pe echipamentul de aprobare, dar fără cizme pe teren, înțelegând cum funcționează leasingul cu amănuntul sau cu totul natura defectuoasă a viselor lor.

Planificatorii noștri par să participe cu toții la aceleași conferințe și seminarii - cele găzduite de o supă de alfabet a organizațiilor comerciale precum ULI, ICSC și BOMA. Acestea aduc înapoi conceptul de design la modă du jour (de exemplu, rezidențial pentru utilizare mixtă cu amănuntul, sate de tranzit, reutilizare adaptivă etc.) înapoi pe piețele de vânzare cu amănuntul copleșitor de suburbane din California și continuă să blocheze dezvoltatorii cu modele neînchiriabile, dacă acestea dezvoltatorii speră să caute aprobare în acel oraș.

Deci, cine anume militează pentru conceptul de design RRMU? Nu dezvoltatorii pricepuți la riscuri care au aflat cum acest tip de produs reușește rareori. În mod evident, nu comercianții cu amănuntul de înaltă calitate și unitățile de luat masa de primă clasă care aleg în mod constant să evite aceste proiecte, lăsându-le pe jumătate vacante. Cu toate acestea, proiectele RRMU continuă rapid într-o lume imobiliară bizarro, în care legile cererii și ofertei au fost suspendate de către planificatorii de turnuri de fildeș care nu suferă niciuna dintre consecințele acestor eșecuri, spre deosebire de dezvoltatorii blocați cu construirea lor, băncile care ar putea împrumuta asupra lor , sau firmele de brokeraj însărcinate cu închirierea acestora.

Depășiți de realitățile financiare ale proiectării și construirii de proiecte de vânzare cu amănuntul care vor atrage chiriași de calitate și vor reuși să rămână închiriate pe piețe atât bune, cât și rele, birocrații noștri par mai interesați de aspectul unui proiect sau dacă se potrivesc cu cele mai noi moduri din Mecca urbană.

Firmele de brokeraj ca ale noastre experimentează din ce în ce mai mult vizitele unor dezvoltatori multifamiliari exasperați care și-au dat seama că au o problemă tot mai mare pe mâini. Cu o îngrijorare crescândă, ei văd cum problema locurilor de muncă vacante din portofoliile lor comerciale este din ce în ce mai mare și nu are niciun remediu aparent. Soluțiile de leasing Makeshift au devenit obișnuite, pe măsură ce dezvoltatorii instituționali sofisticați își populează spațiile „de vânzare cu amănuntul” cu săli de fitness și săli de întâlnire gratuite, pentru a micșora, chiar și ușor, inventarele spațiului mort.

În timp ce „Mâna invizibilă” a lui Adam Smith ar oferi consumatorului, comerciantului, constructorului și comunității în general ceea ce vor, și anume, parcare, comoditate, chiriași de ancorare și proiecte care reușesc, birocrații noștri și-au trasat propria cale. Una care arată ca Parisul, dar cu clădiri goale.